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XTED11 - Possível locação do imóvel Atlântico Office


eduardomachado postado há 2 meses

Olá investidores. O fundo TRX Edíficios Corporativos (XTED11) está negociando com uma empresa do setor educacional a locação do imóvel Atlântico Office, único imóvel do fundo. Por isso nós decidimos fazer esse texto para projetar o que pode acontecer com o fundo em caso de concretização do negócio.

Primeiramente vamos relembrar, o Atlântico Office é um imóvel situado na cidade de Macaé – RJ que esteve locado para a Petrobrás até o dia 27 de maio de 2016 pelo valor mensal de R$ 677.428,17 e, desde então, o imóvel permanece vazio, gerando apenas despesas para os cotistas. Em dezembro de 2015, época em que a Petrobrás ocupava o imóvel, o edifício foi avaliado em R$ 57.458.320,00, o que fazia com que o aluguel da época se equivalesse a um cap rate de 14,15%. Após 3 anos sem inquilino, o valor do imóvel foi reavaliado e hoje está contabilizado em cerca de R$ 24 MM no balanço patrimonial do fundo.

No momento em que eu escrevo, a cota de XTED11 negocia em torno de R$ 8,00, o que corresponde a um valor de mercado de cerca de R$ 14,3 MM, portanto com quase 45% de desconto em relação ao valor patrimonial do fundo, que é de aproximadamente R$ 26 MM.

Para esse valor de mercado, quanto deverá ser o valor mínimo de aluguel nesse novo contrato para que a aquisição desse FII nos preços atuais seja um bom negócio? Vamos tentar responder a essa pergunta.

Como se trata de um FII monoativo, localizado em uma cidade que passa por problemas econômicos, como Macaé-RJ, e com o seu histórico de longo período de completa vacância, está claro que estamos lidando com um fundo de alto risco. Investir em um fundo tão arriscado só se justificaria mediante um retorno superior à média, e nesse caso, vou arbitrar que após essa locação o fundo precise entregar um D.Y. de pelo menos 10% a.a para que a aquisição de suas cotas faça sentido.

Nesse caso, como a cota negocia a R$ 8,00, o fundo deveria entregar dividendos de R$ 0,80 por cota por ano. Assumindo que o fundo distribui 95% do seu resultado, o lucro líquido do fundo deveria ser de, ao menos, R$ 0,84 por cota por ano, que multiplicado pelas 1.792.557 cotas existentes, corresponderia a R$ 1,51 MM anuais.

De acordo com o regulamento do fundo, a taxa de administração é de 0,2% do patrimônio líquido, enquanto que a taxa de gestão é de 1% do valor de mercado do fundo. Caso a locação se concretize, o valor de mercado das cotas deve subir, portanto vou considerar nesse estudo que a cota vai negociar no mesmo patamar do valor patrimonial. Nesse cenário as despesas com as taxas devem ficar em cerca de R$ 311 mil por ano. Por outro lado, o fundo possui cerca de R$ 1,9 MM em disponibilidades, que se aplicado à taxa CDI, deve gerar cerca de R$ 95 mil em rendimentos sobre aplicações financeira em um período de 12 meses.

Dessa forma, o valor mínimo de aluguel que viabilize a aquisição de cotas de XTED11 a R$ 8,00, deverá ser de R$ 1.725.825,68 por ano, ou R$ 143.818,81 por mês, conforme disposto na tabela abaixo:

Em outras palavras, considerando que o valor mensal de aluguel para a Petrobrás era de R$ 667.428,17, a aquisição será vantajosa mesmo com um desconto de 78% em relação ao valor de aluguel anterior. Ou ainda, como o imóvel está contabilizado por cerca de R$ 24 MM, basta que o cap rate dessa locação seja de 7,31% para que tenhamos um DY de 10% a.a.

Ainda não temos os detalhes das negociações entre o fundo e a empresa do setor educacional, a última informação divulgada, que consta no relatório gerencial de AGO19, diz apenas que as negociações avançaram e que os termos serão levados para o comitê do proponente em setembro.

Na tabela abaixo nós simulamos alguns cenários de aluguel mensal e os respectivos dividendos anuais esperados.

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rodrigo.ribeiro respondido há 3 semanas

Parabéns pelo site e principalmente pelo conteúdo!
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