hgru11


jhou postado há 2 meses

boa noite pessoal,observando as alocaçoes do hgru,sao bons imoveis?na avaliaçao de voces,sera um bom fundo e com boa rentabilidade?

eduardomachado respondido há 2 meses

Boa tarde, amigo.

Atualmente o fundo tem apenas um imóvel, alugado para o IBMEC no RJ com contrato atípico no valor de R$ 1.022.616 por mês, com correção pelo IPCA, até março de 2029, pelo qual pagou cerca de R$ 121 MM em maio de 2018. Em dezembro de 2018 o imóvel foi reavaliado e se constatou uma valorização, razão pela qual se registrou um ajuste a valor justo de cerca de R$ 8 MM e o imóvel está contabilizado a R$ 129 MM no balanço do fundo.

Atualmente o fundo está fazendo uma nova emissão e divulgou que já assinou 2 contratos de compra a se concretizar após o follow on:

1 - 10 imóveis urbanos destinados à atividades varejistas, com contratos atípicos de 15 anos, por R$ 577 MM.

2 - Um imóvel educacional por R$ 86 MM em Salvador - BA.

Pra mim está claro que o sucesso desse FII está diretamente relacionado com o sucesso dos negócios mencionados no item 1 acima, visto que terá um peso de cerca de 70% nos ativos do fundo. Infelizmente ainda não temos muitas infomações sobre esses ativos, o que deverá ser conhecido após a divulgação do prospecto da segunda emissão. Acho prudente aguardar essas informações.

marcos respondido há 1 mês

Já saiu o prospecto preliminar do fundo. Consta no link abaixo:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=60842

As informações sobre os imóveis e locatários consta a partir da página 193 do prospecto.

O locatário dos 10 imóveis do setor de vareja é WMB Supermercados do Brasil. Oito destes imóveis estão localizados em cidades de São Paulo. Os outros dois estão em Curitiba/PR. Cap rate de 8,8%.

Quanto aos dois imóveis do setor educacional, um deles é em São Paulo/SP e o outro em Salvador/BA. O de São Paulo tem cap rate de 8,9%, e o de Salvador tem cap rate de 11,2%.

Conforme relatório gerencial de setembro/2019, 11 dos 12 imóveis já tem contrato de compra e venda, com condição suspensiva na captação da oferta pública:

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=61176

Comentários do time de gestão

No mês de setembro de 2019, o Fundo celebrou dois contratos de compra e venda divulgados respectivamente pelos Fatos Relevantes em 16 de setembro de 2019 (link) e em 24 de setembro de 2019 (link). Ambas as transações tem como condição precedente a captação da oferta.

O primeiro refere-se aquisição da totalidade de um imóvel de perfil educacional localizado na cidade de Salvador – BA pelo valor de R$ 86.000.000,0 milhões, descrito no Prospecto Preliminar de Oferta Pública de Distribuição Primária de Cotas da Segunda Emissão do CSHG Renda Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário - FII (“Prospecto Preliminar” e “2ª Emissão”, respectivamente) e identificado como A12 no estudo de viabilidade técnica, comercial, econômica e financeira, que constitui o Anexo IV do Prospecto Preliminar.

Enquanto, o segundo refere-se aquisição da totalidade das ações de duas Sociedades de Propósito Específica (“SPEs”), SPEs estas que, em conjunto, detêm 10 imóveis urbanos destinados à atividade varejista, locados em regime atípico, na forma do Art. 54- A da Lei 8.245/91, pelo prazo de 15 anos, e localizados nos estados de São Paulo e Paraná, pelo valor total de R$ 577.135.136,00. Os ativos detidos pelas SPEs estão descritos no Prospecto Preliminar de Oferta Pública de Distribuição Primária de Cotas da Segunda Emissão do CSHG Renda Urbana - Fundo de Investimento Imobiliário - FII (“Prospecto Preliminar” e “2ª Emissão”, respectivamente) e identificados de A1 a A10 no estudo de viabilidade técnica, comercial, econômica e financeira, que constitui o Anexo IV do Prospecto Preliminar.

 

eduardomachado respondido há 1 mês

Gostei dos cap rates e do fato de os contratos serem longos e atípicos. O fundo vai ficar bem interessante.

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