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MALL11 após a terceira emissão


eduardomachado postado há 2 meses

Olá Investidores. O fundo MALL11 está passando pela sua 3ª emissão e, por isso, nós decidimos esboçar uma projeção de quanto o fundo poderá gerar de proventos após os gestores alocarem todos os recursos.

O MALL11 é um fundo imobiliário que atua no segmento de shopping centers e é administrado pela Genial Investimentos e gerido pela Brasil Plural. O fundo abriu capital em dezembro de 2017, quando captou cerca R$ 177 MM e logo adquiriu a fração de 54,2% do Maceió Shopping por cerca de R$ 170 MM. Posteriormente, em setembro de 2018, o fundo fez a sua segunda emissão de capital, na qual visava levantar cerca de R$ 260 MM, mas conseguiu captar apenas R$ 75 MM, que até o final de JUL19 permaneciam alocados em títulos públicos.

Atualmente, o FII possui um patrimônio líquido de cerca de R$ 289 MM, sendo R$ 210 MM imobilizado na fração do Maceió Shopping (R$ 170 MM da aquisição + R$ 4 MM de investimentos + R$ 36 MM de ajuste a valor justo, este sem efeito no caixa) e cerca de R$ 79 MM em títulos públicos.

No dia 30 de julho de 2019, o fundo celebrou instrumentos vinculantes de aquisição de 6,67% do Shopping Tacaruna em Recife, por R$ 42,1 MM e de mais 5% do Maceió Shopping, por R$ 19 MM. Os gestores não divulgaram projeções para os resultados desses shoppings, mas nós conhecemos o histórico do Shopping Tacaruna porque este foi divulgado pela Vinci real estate, já que o shopping também está presente na carteira do VISC11. Veja também a projeção para os resultados de VISC11 nesse link. Quanto ao Maceió Shopping, nós também conhecemos seus resultados passados, afinal este é o único ativo imobiliário do MALL11 e seus resultados são divulgados nos informes trimestrais do fundo.

No dia 15 de agosto de 2019, os gestores divulgaram a celebração de instrumentos não vinculantes para a potencial aquisição de 8% do Shopping Taboão, localizado em Taboão da Serra – SP e de 28,73% do Shopping Boulevard Feira, em Feira de Santana - BA e que as duas aquisições juntas totalizam o investimento de cerca de R$ 159 MM, mas não informaram quanto se refere a cada um dos ativos. No prospecto da 3ª emissão, a Brasil Plural estimou o resultado líquido para 2020 do Shopping Taboão em R$ 54,34 MM e do Shopping Boulevard Feira em R$ 28,34 MM, o que corresponderiam respectivamente a R$ 4,34 MM e R$ 8,14 MM nas proporções do fundo.

Sem mais delongas, vamos às contas. A começar pelo premissário.

  • Emissão total (R$ 400 MM);
  • Novas aquisições pelo cap rate médio das últimas propostas de aquisição;
  • Os resultados dos shoppings atuais crescerão apenas inflação, ou seja, aumento real igual a zero;
  • Distribuição de proventos de 95% do resultado caixa.

·        No cenário de emissão total, o MALL11 terá cerca de R$ 478 MM para novas aquisições, conforme a tabela a seguir:

 

 

Caso o fundo adquira os ativos envolvidos nos instrumentos vinculantes já assinados, a composição da carteira do fundo ficará da seguinte forma:

 

* R$ 170,5 MM (Aquisição) + R$ 4,111 MM (Investimentos)

Como temos os resultados do Maceió Shopping e Shopping Tacaruna de JUL18 a JUN19 e queremos projetar os resultados para o período de JAN20 a DEZ20, vamos reajustar os resultados por 1 ano e meio de inflação, conforme a tabela a seguir:

 

 

Quanto aos Shoppings Taboão e Boulevard Feira, as projeções dos gestores são de respectivamente R$ 4,34 MM e R$ 8,14 MM para 2020. Para as novas aquisições, vamos estimar cap rate médio de 8,02%, que é a média ponderada dos cap rates das 4 propostas de aquisição mais recentes. Dessa forma, o fundo deverá ter o seguinte resultado imobiliário:

 

O fundo cobra taxa de administração de 0,5% sobre o valor patrimonial, portanto, a DRE Projetada fica da seguinte forma:

Concluímos, portanto, que no cenário projetado o fundo terá condições de gerar cerca de R$ 7,71 por cota, sendo R$ 0,39 destinado à reserva legal e R$ 7,32 destinado a proventos. Considerando o preço de subscrição a R$ 101,50, teríamos um D.Y. projetado para 2020 de 7,21%.

 

 

 

 

 

ricaldi86 respondido há 2 meses

Bonita Analise, momento Certo,  Parabens !! um belo trabalho Vlw !!!  pessoa como vc contribui muito para tomada de decisão . 

eduardomachado respondido há 2 meses

Muito obrigado, Ricadi86. Em breve vou fazer de outros FIIs, continue acompanhando.

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