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VISC11 após a 5a emissão


eduardomachado postado há 3 meses

Olá, investidores. Nesse texto, nós falaremos sobre o VISC11, fundo de shoppings gerido pela Vinci Real Estate com patrimônio líquido de R$ 819 MM. O fundo atualmente detém participações em 10 shoppings centers em 8 cidades diferentes e passa pela sua quinta emissão, na qual busca captar R$ 280 MM. Nesse texto nós vamos fazer uma projeção de quanto poderá ser o resultado por cota após o gestor alocar completamente os recursos dessa emissão.

Inicialmente, vamos estabelecer o nosso premissário:

  1.  Emissão total (R$ 280 MM);
  2.  Novas aquisições pelo cap rate médio das aquisições já realizadas;
  3. Os resultados dos shoppings atuais crescerão apenas inflação, ou seja, aumento real igual a zero;
  4. Distribuição de proventos de 95% do resultado caixa.

Na tabela abaixo, nós temos os resultados operacionais (NOI) dos últimos 4 trimestres de cada shopping que o fundo tem participação. Os valores pintados em vermelho, referentes ao 3TRI18 dos shoppings Iguatemi e Tacaruna, não foram informados pela Vinci Real Estate e, portanto, foram estimados pela média do 1TRI19 e 2TRI19, já que o 4TRI18 possui efeitos sazonais por conta das festas de fim de ano. O Minas Shopping, que foi adquirido por cerca de R$ 137 MM, não teve seus últimos resultados divulgados, mas o gestor projeta cap rate de 8% para os próximos 12 meses.

Após a 5ª emissão, o fundo terá cerca de R$ 398 MM para novas aquisições, conforme demonstrado na tabela a seguir:

No prospecto da 5ª emissão, a Vinci Real Estate não informou a estimativa de cap rate dos ativos alvo. No entanto, ao fazer uma análise das aquisições passadas de VISC11, calculamos que o cap rate médio de aquisição dos shoppings foi de cerca de 9,25%. Dessa forma, caso as novas aquisições se mantenham nessa média, teremos o seguinte cenário:

Ao aplicar um reajuste inflacionário de 4% nos resultados dos fundos da carteira atual, e somar com as projeções para o Minas Shopping e as novas alocações, a expectativa é que o fundo consiga entregar um resultado imobiliário de cerca de R$ 104,5 MM ao ano, conforme demonstrado na tabela a seguir:

O fundo cobra taxa administrativa de 1,35% sobre valor de mercado e negocia com ágio de cerca de 10% sobre o valor patrimonial, assim estimamos que a DRE do fundo será da seguinte forma:

Com isso, concluímos que o fundo deve ter capacidade para gerar R$ 7,73 por cota após a alocação completa dos recursos. Em um cenário de cotação a R$ 104,8 após o ajuste da 5ª emissão, o DY seria de cerca de 7,38%, considerando o valor monetário de AGO19, que é quando essa análise foi feita. Como se trata de um fundo de tijolo, espera-se que os resultados se reajustem pela inflação ao longo do tempo.

investidorrenda respondido há 3 meses

Há vários erros nessas projeções que vc pode detectar consultando o último informe mensal.

https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/exibirDocumento?id=56842

1) Na apuração do valor que o fundo terá para aquisições não é computado 109M em caixa (LCI)

2) O passivo é majorado em 80M

-  10M dos 96M de passivo no informe mensal são rendimentos a distribuir e tx de administração a pagar que tem como contra partida 10.3M de alugueis a receber no ativo

- sobra 86M de passivo onde estão incluídos valores a pagar pelas aquisições. a projeção nesse site além de reduzir o todo o passivo de 96M ainda reduz mais 69M pela aquisição do granja viana que já estão computados no passivo do fundo. 

Só nos itens 1 e 2 são basicamente 190M a mais para aquisições, mais do que o dobro do que foi projetado. 

3) É aplicada uma margem operacional de 85% sobre os cap rates, sendo que o cap rate já é uma medida de resultado líquido dos ativos imobiliários do fundo. Portanto as projeções apontam resultado das novas aquisições e do minas shopping 15% abaixo do previsto. 

4) O valor a receber da venda parcial do Tacaruna de 42M não foi computado, apenas do Ilha Plaza

Enfim, as projeções são imprecisas, com informações incorretas e incompletas.

 

eduardomachado respondido há 3 meses

Olá, amigo.

Obrigado pelas contribuições. A idéia da comunidade é justamente construirmos juntos as expectativas para  diversos fundos imobiliários.

Com a sua ajuda, todos terão projeções mais precisas, corretas e completas.

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