Nossa visão sobre LVBI11


maks postado há 3 meses

Olá, investidores. Nesse texto nós apresentaremos a nossa visão sobre o FII LVBI11, fundo logístico administrado pelo banco BTG Pactual e gerido pelo VBI Real Estate Gestão de Carteiras. A taxa de administração é de 1,3% sobre o PL do fundo.

Atualmente o fundo possui em sua carteira dois ativos pelos quais foram gastos R$ 309,8 MM, um em Extrema – MG, que corresponde a 73% dos investimentos do fundo e outro em Guarulhos – SP, que representa 23% dos ativos. Atualmente, ambos os ativos estão com vacância zero e suas receitas imobiliárias totalizaram cerca de R$ 12,98 MM no acumulado dos cinco primeiros meses desse ano, o que corresponde a um Cap Rate médio anualizado de aproximadamente 10%.

O fundo passa por um processo de follow on, no qual pretende levantar mais R$ 400 MM. Segundo o prospecto definitivo da distribuição, o gestor já possui acordo de exclusividade para a aquisição de 3 ativos, que juntos devem custar entre R$ 210 MM e R$ 259 MM, conforme mostra a tabela a seguir:

Nós vemos esses acordos de exclusividade e suas respectivas divulgações de forma positiva, pois indica que os gestores alocarão rapidamente os recursos captados, assim como ocorreu na oferta inicial.

Para avaliar o que podemos esperar desse fundo nos próximos meses, nós projetamos um cenário com as seguintes premissas:

  1. Captação de R$ 400MM;
  2. Custo de cada aquisição pela média das estimativas;
  3. Recursos para aquisição de ativos futuros alocados a um Cap Rate de 10%, que é o Cap Rate médio dos ativos atuais;
  4. Resultado operacional dos ativos igual às receitas imobiliárias, já que os demonstrativos têm mostrado despesas imobiliárias irrelevantes;
  5. Distribuição de 95% do resultado caixa.

 

Nesse cenário, nós estimamos que o resultado do fundo será o seguinte:

Com o resultado imobiliário do fundo a cerca de R$ 68,56 MM, espera-se que o resultado líquido anual seja próximo do seguinte:

Portanto, nós acreditamos que com a plena alocação dos recursos, o fundo será capaz de gerar cerca de R$ 8,97 por cota anualmente nos valores monetários de agosto de 2019. Por ser um fundo de tijolo, há a perspectiva de que esses valores sejam corrigidos pela inflação, através dos reajustes anuais dos contratos. No momento em que escrevo, a cota é negociada a R$ 114, o que corresponderia a uma rentabilidade de 7,9% e um Dividend Yield de 7,5%.

Sobre qual fundo imobiliário você gostaria de ver as nossas projeções? Sugira nos comentários.

marcos respondido há 3 meses

BARI11 e HCTR11

hfratt respondido há 2 meses

FVPQ11

ricaldi86 respondido há 2 meses

Eu gostaria muito de saber sobre o HGCR11 gostaria saber se o momento é para vender 

 

tbgoes respondido há 2 meses

Boa análise!

 

maks respondido há 2 meses

Olá ricaldi86. Então, com relação a HGCR11. É um pouco difícil dizer para alguém se é o momento para vender, pois cada investidor tem seus motivos para comprar, vender ou manter um ativo.

No entanto, tendo em vista que o objetivo do ranking é mostrar os fundos que estão melhores posicionados. Desse modo, na minha opinião eu dirique que, com base no posicionamento atual, seria mais interessante vender HGCR11 para se expor a um fundo melhor posicionado.

Porém, essa decisão tem que ser tomada com base na sua carteira atual, levando em consideração a correlação dos ativos que a compõem, bem como, suas expectativas.

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